論「履歷制度」導入不動產交易市場之影響
林鼎鈞*
由於不動產本身的特性取決於土地，而土地因屬於稀少性資源，依其自然與人文特性，具有固定且不可移動、異質性、不增性、永續性、多樣性用途、彈性合併分割、社會經濟位置的可變性與人類必須生活於土地之上[1]，使得不動產異於其他商品：再者不動產市場為個別性強，且為不完全競爭市場，致使其成交價格是在主觀認知與交易雙方本身的條件下所形成。而整體不動產市場又為眾多小市場所組成，而每一小市場在各自供需達到均衡時就達到成交狀態，由於各市場之獨立性及無因性，故其成交價格多屬一動態趨勢，且無絕對標準，這對於一般不動產需求之消費者而言，要進入其市場，取得足夠資訊予以判斷便成為一重要門檻。而不動產經紀業就是因應該市場的特性而生的行業，提供定點的交易市場，代理不動產交易雙方的議價過程，並提供買賣雙方必要的價格、法令、產品等資訊，以降低交易雙方的交易成本，並提升市場效率。
在全球化與國際化的趨勢下，台灣地區之不動產市場自五○年代前由自住型需求至今，歷經40多年社會經濟環境之變遷。不動產交易制度民間部分從五○年代預售制度、六○年代之代銷業興起、七○年代仲介業制度化，乃至八○年代推出之不動產簽證與成屋履約保證制度等。而公部門亦於1991年推動實施「公平交易法」、1994年「消費者保護法」、1995年「公寓大廈管理條例」、及1999年「不動產經紀業管理條例」。不論公私部門從制度經濟的觀點，上述各種措施，於各個時期，或可視為適應當時不動產之供需演進所擬定之交易制度，而這些制度之初衷應當是為健全交易機制而發想，但其於實際運作過程，卻仍不斷產生消費爭議問題，且問題數量不但未減反有逐年上升之趨勢[2]。而從消費爭議數量大幅增加之情況，究竟是現行交易法令及安全機制仍有不足？亦或是問題的癥結不是發生在現行行政干預的部分？
從經濟學的觀點，市場機制建全性與市場資源分配會影響市場效率，市場機制不健全與資源分配不當將會產生市場失靈。而不動產市場具備有地區性的特性，假設同樣的資源，在購置不動產能力相同的不同地區，會因市場機制與市場分配資源的效率不同，而對相同的效用產品，產生不同的交易價格。理論上，市場機制主導市場發展情況，在市場競爭的情況下，市場交易的價格與數量將決定市場的生產量與價格，在完全競爭的市場，超額利潤將不會發生，價格與數量將維持穩定，在不動產市場也會有類似情況發生，在理論的不動產市場中，本期的交易產品種類、數量與價格，將決定次期的生產產品的種類數量與價格，但因現實不動產市場因屬不完全競爭市場，市場資訊流通性差且市場機制並不完全，因此交易雙方皆在模糊情況下交易與生產，容易產生超額利潤或損失，造成價格與數量的混亂。
而不動產市場因為不動產價格動態的特性，較其他商品市場更加無效率，買賣雙方因為蒐尋諮詢成本與協商決策成本過高，導致市場無效率[3]，一般人欠缺相關資訊與分析能力，在加上價格動態難以掌握與交易量高低無資訊可收集，因此，加高進入不動產市場的門檻，當然會造成市場機制無法調節價格與交易量，暴起暴落時常發生在不動產市場內，超額利潤與損失當然會產生，交易糾紛也層出不窮。
我常在想，不動產經紀業到底賣的是什麼？是不動產嗎？還是服務？亦或者可以更進一步說賣的是資訊？以個人認知，或許後者才是最後的答案。不動產經紀業之所以存在，係因買賣雙方對於資訊取得有落差，而向買賣收取服務報酬，或許可解讀為買賣雙方為取得交易資訊所付出的代價，而這代價也就是資訊的取得成本，包含資訊取得成本與潛在機會成本、資訊判斷決策成本與潛在機會成本、資訊真偽分析成本與真偽分析潛在機會成本，即便如股票市場資訊如此公開的情況，亦無法完全免除資訊對交易的影響，更何況不動產市場的資訊流通性差，對不動產價格的波動，產生倍數的差異。
寇斯(1947)於「廠商的本質」一文中認為人們在選擇資源配置時，人們最終會以廠商(組織)來代替直接利用市場交易的原因是交易成本過高，當廠商(組織)的信譽值得信賴且其提供的交易服務成本，低於交易雙方直接交易成本，則市場交易雙方將以廠商(組織)提供的服務交易，而市場效率將提升。而不動產市場因為不動產本身的特性與不完全競爭市場的情況，蒐尋及諮詢成本、協商及決策成本或監督及執行成本都相當高，目前已逐步由專業分工方式，取代由交易雙方直接交易。
而目前台灣地區之不動產產業之發展現況，因不動產登記制度與代理人(地政士)制度尚屬完善，使得交易雙方所支付的廠商組織的服務成本低於直接監督及執行交易成本。對於不動產市場而言，在進行交易前，幾乎很少因為考量直接監督及執行交易成本[4]，然而，就蒐尋及諮詢成本、協商及決策成本仍然相當高，且多年未改此一情況，其因係為交易資訊過於封閉，致使不動產市場蒐尋及諮詢相關資訊相當困難，故一般人無法從公開市場中取得值得信賴的資訊，包含成交價格、成交租金、銷售期、裝修成本、不動產設備資訊、住戶結構等，造成進入市場交易雙方須透過親自訪查、人際關係、同時委任多組專業服務等方式，來取得必要資訊，作為其協商與決策的依據，但因為資訊並非由公開管道所取得，因此產生資訊不對稱的逆向選擇情況，同時容易造成不動產市場的暴起暴落。因此，交易資訊公開是必要的，而一個優良的產業（廠商）能夠提供全面性的資訊分析「服務」，讓市場交易雙方皆有充足資訊去判斷與決策，引導市場價格與收益穩定化，不動產市場自然能夠健全。而交易資訊如何公開？現行交易機制難道無法解決嗎？針對上述問題，現行不論政府部門或產業，的確有若干著墨之處。但回首現況，筆者以為可以考慮引進其他行業行之有年之「產銷履歷制度」來解決此一問題[5]。
所謂的「產銷履歷制度」是指將產品之生產、加工處理、流通銷售等階段提出相關資訊之追蹤與追溯的制度。意指在生產的各個階段中，取得並記錄有關商品的產地加工等所有必須之資料。其後可透過個別的識別號碼或技術，使保存之資訊得以相互連結，以利於日後產品的追蹤與追溯。不動產的地區性侷限了單一廠商服務的範圍，然因交通建設的發展，城鄉時空區域將不再受到地理性明顯的限制，買方流動性的情況，將顯著增加，因此大型或聯盟不動產經紀業的廠商組織，逐步取代地域性的組織，而隨著市場的擴張，不動產經紀業的「信譽」與「服務」，將成為市場交易雙方選擇不動產經紀業的判斷標準，因此公開市場資訊為不動產經紀業建立其「信譽」與「服務」的不二法門。如果業者能考慮將「產銷履歷制度」引入，應可使現行交易資訊更佳透明化，此一效益除有助消費者獲得充分資訊以便做出決定外；對於產業而言，亦可使其交易程序適當量化或書面化，取得標準的一致性，不僅對外可提升產業形象，對內也可以產業內部優質化，淘汰不合適之業者。
不動產經紀業管理條例的立法意旨，不難看出不動產經紀業主要的功能在於導正不動產市場秩序，降低不動產交易雙方的交易成本，避免不動產淪為投機炒作工具，造成社會貧富不均與秩序破壞。目前由於國內不動產經紀業業者之組織型態及經營規模不一，成員良莠不齊，政府部門之管理規範又難以全面落實，使得健全交易制度無以建立，故經常發生消費糾紛事件，影響交易安全及消費者權益甚鉅。或許引入「產銷履歷制度」的思維，可以解決現行資訊不足之問題，然這機制能否實施實施及落實仍有待政府部門支持及不動產業者的自律與自重。
* 林鼎鈞-私立中華大學科技管理所博士班研究生
[1]參閱林英彥，2006，不動產估價十一版，文笙書局
[2]依內政部地政司不動產交易服務網之統計資料顯示，不動產交易糾紛數，從民國90年時的300多件至民國98年已經爆增至1500件。
[3]資訊不對稱是指在經濟關係中，擁有資訊優勢的一方，利用資訊優勢獲取超額利潤的行為，導致資訊弱勢的一方產生損害，這種行為在交易市場時常發生，理論上這種行為將導致道德風險與逆向選擇，降低資源配置效率，使市場無效率。
[4]係指登記制度及代理人（地政士）證照制度之落實，能獲取交易雙方普遍之信賴。
[5]台灣地區履歷制度的運用最早是由農產品方面開始，而「農產品產銷履歷」制度是一種從「農場」到「餐桌」所有產銷資訊公開、透明（transparent）及可追溯（traceability）的一貫化安心保證制度。就如同農產品的身分證，透過資訊的公開及可追溯性，讓消費者了解農產品產銷過程的所有資訊，以保證消費者所購買的農產品是安全、安心及可信賴的。
