地獄騎士的家

論「履歷制度」導入不動產交易市場之影響

林鼎鈞*

由於不動產本身的特性取決於土地，而土地因屬於稀少性資源，依其自然與人文特性，具有固定且不可移動、異質性、不增性、永續性、多樣性用途、彈性合併分割、社會經濟位置的可變性與人類必須生活於土地之上^[1]，使得不動產異於其他商品：再者不動產市場為個別性強，且為不完全競爭市場，致使其成交價格是在主觀認知與交易雙方本身的條件下所形成。而整體不動產市場又為眾多小市場所組成，而每一小市場在各自供需達到均衡時就達到成交狀態，由於各市場之獨立性及無因性，故其成交價格多屬一動態趨勢，且無絕對標準，這對於一般不動產需求之消費者而言，要進入其市場，取得足夠資訊予以判斷便成為一重要門檻。而不動產經紀業就是因應該市場的特性而生的行業，提供定點的交易市場，代理不動產交易雙方的議價過程，並提供買賣雙方必要的價格、法令、產品等資訊，以降低交易雙方的交易成本，並提升市場效率。

在全球化與國際化的趨勢下，台灣地區之不動產市場自五○年代前由自住型需求至今，歷經40多年社會經濟環境之變遷。不動產交易制度民間部分從五○年代預售制度、六○年代之代銷業興起、七○年代仲介業制度化，乃至八○年代推出之不動產簽證與成屋履約保證制度等。而公部門亦於1991年推動實施「公平交易法」、1994年「消費者保護法」、1995年「公寓大廈管理條例」、及1999年「不動產經紀業管理條例」。不論公私部門從制度經濟的觀點，上述各種措施，於各個時期，或可視為適應當時不動產之供需演進所擬定之交易制度，而這些制度之初衷應當是為健全交易機制而發想，但其於實際運作過程，卻仍不斷產生消費爭議問題，且問題數量不但未減反有逐年上升之趨勢^[2]。而從消費爭議數量大幅增加之情況，究竟是現行交易法令及安全機制仍有不足？亦或是問題的癥結不是發生在現行行政干預的部分？

從經濟學的觀點，市場機制建全性與市場資源分配會影響市場效率，市場機制不健全與資源分配不當將會產生市場失靈。而不動產市場具備有地區性的特性，假設同樣的資源，在購置不動產能力相同的不同地區，會因市場機制與市場分配資源的效率不同，而對相同的效用產品，產生不同的交易價格。理論上，市場機制主導市場發展情況，在市場競爭的情況下，市場交易的價格與數量將決定市場的生產量與價格，在完全競爭的市場，超額利潤將不會發生，價格與數量將維持穩定，在不動產市場也會有類似情況發生，在理論的不動產市場中，本期的交易產品種類、數量與價格，將決定次期的生產產品的種類數量與價格，但因現實不動產市場因屬不完全競爭市場，市場資訊流通性差且市場機制並不完全，因此交易雙方皆在模糊情況下交易與生產，容易產生超額利潤或損失，造成價格與數量的混亂。

有一間牛排館生意很好，門庭若市，創店老闆年紀大了，打算要退休，在不想關門的情況下，打算找專業經理人接手，於是找了3位「專業」經理來面試。

老闆問A經理：「先有雞還是先有蛋？」A經理想了想，答道：「先有雞。」

老闆接著問B經理同樣的問題。B經理胸有成竹的回答：「先有蛋。」

老闆又叫來C經理，問：「先有雞還是先有蛋？」C經理很認真的說：「客人先點雞，就先有雞；客人先點蛋，就先有蛋。」

老闆聽了笑了一笑，於是宣布C經理升格為總經理。

投資以後是增值？還是貶值？

談到投資，大家腦中閃過的第一個念頭必定會想到「投資報酬」和「風險」。以簡單的話語來說就是增值？還是貶值？的問題。「投資報酬」的獲得是推動個人或團體投資活動的原動力，然而任何形式的投資都有其「風險」。

以下是一篇有趣的網路文章，您或許曾看過並玩薾一下置之。但「價值觀對不對的問題？」不是本篇所要探討的問題（那複雜問題留給教育家跟所謂的名嘴去傷腦筋吧!）本篇的重點藉該篇以探討投資是增值還是貶值？觀念的釐清（註：本篇僅藉以說明投資增值？還是貶值？的問題；並無其他貶損性別之意）

~年輕美眉勇氣令人佩服，但金融家的回復更令人拍案叫絕~

一個年輕漂亮的美國女孩在美國某論壇金融版上發表了這樣一個問題帖：「我怎樣才能嫁給有錢人？」留言內容如下：「我下面要說的都是心裡話。本人25歲，非常漂亮，是那種讓人驚艷的漂亮，談吐文雅，有品位，想嫁給年薪 50萬美元的人。你也許會說我貪心，但在紐約年薪100萬才算是中產，本人的要求其實不高。

是投資?投機?還是賭博?

林鼎鈞

法國大革命時期的革命家羅蘭夫人Madame Roland (Manon Jeanne Phlipon)，她被送上斷頭台前，留下了這句名言：「自由，自由，多少的罪惡假汝之名而行﹗（O Liberty, Liberty, how many crimes are committed in thy name!）」，除了在眾多的投資工具裡，了解各種投資工具的特性及差異外，我們這篇來談談到底我們的投資行為究竟是是投資?投機?還是賭博?

其實這三種很難區分清楚，一般人都已經對這三項有先入為主的觀念! 從坊間書籍或是電視名嘴的解釋，無外乎長期為投資，短期為投機；或是一次性獲利為投機，有穩定現金正流入為投資。各有各的見解，沒有是非對錯，但市場普遍給人，投資好；投機不好的印象。但重點是，對你來說，有關係嗎？

投機不僅是證券市場中所不可免的現象，同時也是我們日常生活中所常見的現象。譬如一般商人的囤積物就是一種投機行為，因為他預測未來的市場價格會上漲，所以先行囤積，以獲得囤積利益。而投機行為的產生是因為在擬訂任何一項決策時，必然會面臨一些風險，而我們為了達到預期的目標，多少必須冒點風險，因此在這種情況下，也就必須先衡量有利與不利的情況而引發投機的動機。

政府之所以存在其目的即於為老百姓服務，而政府執政當局更應以計天下利為其施政目標。吳揆上台常把「庶民經濟」掛嘴邊，其目的或許是為了解決積息已久的民怨，但政府還是應以天下利計之。前陣子在吳揆指示下，研考會花了不少心力去調查十大民怨，姑且不論該項調查是否合適？但其結果的確把「民怨」問題突顯出來，而位居民怨第一位的「高房價」，於調查後便常為政府及民眾關切的議題。一開始為何會造成高房價，大家或許比較不在意，大家或許比較在意哪位名人？買了哪間豪宅？加上媒體群起渲染，在一些名嘴大肆鼓吹各項政策利多下，房價能不漲嗎？在自由市場裡，本就有人作多也有人作空，但很多升斗小民在媒體宣傳下即便沒買賣也要配合炒作芬維追求紙上富貴一番，無疑會使真的有需求的民眾高嘆買不起。

而「高房價」議題的確反映一些地區不動產成交事實，但這些事實及其後政府行政是不是一定需配合民嘴的指導棋走才對（才能解決），實在值得深思。在「高房價」位居民怨之首的無形壓力下，且名嘴群於電視上的鼓譟指稱下-「因國產局標售而帶動高房價」，把「國有土地標售」與「高房價」劃上等號，而使本身業務職責-代政府標售的國有財產局成為民眾宣洩不滿的「鏢靶」。致使吳院長更罕見直接下指示停止標售一切國有土地。這樣的作法真的是「對」政策嗎？其立論基礎為何？我想連院長也不易說清楚講明白吧！本人對於高房價問題提出以下不同觀點：

1.國有土地標售等同帶動房價嗎？回顧臺灣的房地產成長歷史，國有土地標售是房價高漲的主因嗎？我想多數不動產、地政學者能認同那是一個現象，而不是房價帶動原因。國產局執行該項業務已持續多年，而就學者所說近來臺灣地區房價上揚也不過是近幾年來的事，而因果互倒，把長年執掌業務之一-辦理國有土地標售業務的國產局塑造成萬民所指「點賣祖產」的罪人，這點是不是於法於情會不會「太超過」些？

2.我們的國有土地政策是啥？我想即便連歷任國產局局長恐一時也無法說的清楚？更遑論歷任財政部長。我認為充其量只能說個抽象模糊概念。而國產局處理土地不是一兩天，從「土地儲備」？「積極管理」到「多元開發」？從「追討黨產」，到現在的「活化資產」？基本核心目標沒清楚如何期待其執行政策能延續落實呢。

的確，資產管理業務怎麼作都很難符合全民最大利益，但「計利當計天下利，求名應求萬世名」這句話常被經國先生掛在嘴邊，或許吳揆乃至財政部應利用民氣徹底檢討我國公產政策。大台北地區因長期經濟優勢，房（地）價漲跌常為臺灣地區價格觀察指標，也易為民眾所關注。但高房價地區出了大台北或其他重要都會區地區就不必然存在。特別是近年來台北地區喊很大的「都市更新」，坊間只要是台北老房子能跟都市更新牽的上關係，在媒體炒作下應該房價都上漲不少。但出了都會區，「都市更新」真得能辦、能推的又不多，這明顯就是地區市場思維的最大差異嗎？但習慣以台北看天下的中央政府，因為幾塊國有土地標售屢創新高，就用政治力介入國有土地標售，此舉無異是暴虎馮河，怎說勒在房價高漲時，不趁價格好賣，難道要等價格不好時再來處理嗎？建商財團買地囤地問題不解決，卻只能拿依法執行業務的國產局推出來讓媒體民眾修理，此舉作法對於原本就沒明確政策處理方向的國產局，無疑又是政治凌駕專業的表現。公產管理本就牽涉罰雜法令及市場處理，管理單位該如何活用行政優勢，把「全民資產」價值最大化？這本就是件難事。執政者或許更該思考如何在面對媒體部分偏頗觀點-「緊箍咒」的情況下把公產定位從「搖錢樹」與「聚寶盆」之間抉擇，使全民資產價值放最大，或許這才是計天下利，而不是為了釣譽才暫停標售（少了收入）空喊「解決民怨」。