論「履歷制度」導入不動產交易市場之影響
林鼎鈞*
由於不動產本身的特性取決於土地,而土地因屬於稀少性資源,依其自然與人文特性,具有固定且不可移動、異質性、不增性、永續性、多樣性用途、彈性合併分割、社會經濟位置的可變性與人類必須生活於土地之上[1],使得不動產異於其他商品:再者不動產市場為個別性強,且為不完全競爭市場,致使其成交價格是在主觀認知與交易雙方本身的條件下所形成。而整體不動產市場又為眾多小市場所組成,而每一小市場在各自供需達到均衡時就達到成交狀態,由於各市場之獨立性及無因性,故其成交價格多屬一動態趨勢,且無絕對標準,這對於一般不動產需求之消費者而言,要進入其市場,取得足夠資訊予以判斷便成為一重要門檻。而不動產經紀業就是因應該市場的特性而生的行業,提供定點的交易市場,代理不動產交易雙方的議價過程,並提供買賣雙方必要的價格、法令、產品等資訊,以降低交易雙方的交易成本,並提升市場效率。
在全球化與國際化的趨勢下,台灣地區之不動產市場自五○年代前由自住型需求至今,歷經40多年社會經濟環境之變遷。不動產交易制度民間部分從五○年代預售制度、六○年代之代銷業興起、七○年代仲介業制度化,乃至八○年代推出之不動產簽證與成屋履約保證制度等。而公部門亦於1991年推動實施「公平交易法」、1994年「消費者保護法」、1995年「公寓大廈管理條例」、及1999年「不動產經紀業管理條例」。不論公私部門從制度經濟的觀點,上述各種措施,於各個時期,或可視為適應當時不動產之供需演進所擬定之交易制度,而這些制度之初衷應當是為健全交易機制而發想,但其於實際運作過程,卻仍不斷產生消費爭議問題,且問題數量不但未減反有逐年上升之趨勢[2]。而從消費爭議數量大幅增加之情況,究竟是現行交易法令及安全機制仍有不足?亦或是問題的癥結不是發生在現行行政干預的部分?
]]>有一間牛排館生意很好,門庭若市,創店老闆年紀大了,打算要退休,在不想關門的情況下,打算找專業經理人接手,於是找了3位「專業」經理來面試。
老闆問A經理:「先有雞還是先有蛋?」 A經理想了想,答道:「先有雞。」
老闆接著問B經理同樣的問題。 B經理胸有成竹的回答:「先有蛋。」
老闆又叫來C經理,問:「先有雞還是先有蛋?」C經理很認真的說:「客人先點雞,就先有雞;客人先點蛋,就先有蛋。」
老闆聽了笑了一笑,於是宣布C經理升格為總經理。
]]>投資以後是增值?還是貶值?
談到投資,大家腦中閃過的第一個念頭必定會想到「投資報酬」和「風險」。以簡單的話語來說就是增值?還是貶值?的問題。「投資報酬」的獲得是推動個人或團體投資活動的原動力,然而任何形式的投資都有其「風險」。
以下是一篇有趣的網路文章,您或許曾看過並玩薾一下置之。但「價值觀對不對的問題?」不是本篇所要探討的問題(那複雜問題留給教育家跟所謂的名嘴去傷腦筋吧!)本篇的重點藉該篇以探討投資是增值還是貶值?觀念的釐清(註:本篇僅藉以說明投資增值?還是貶值?的問題;並無其他貶損性別之意)
~年輕美眉勇氣令人佩服,但金融家的回復更令人拍案叫絕~
]]>是投資?投機?還是賭博?
林鼎鈞
法國大革命時期的革命家羅蘭夫人Madame Roland (Manon Jeanne Phlipon),她被送上斷頭台前,留下了這句名言:「自由,自由,多少的罪惡假汝之名而行﹗(O Liberty, Liberty, how many crimes are committed in thy name!)」,除了在眾多的投資工具裡,了解各種投資工具的特性及差異外,我們這篇來談談到底我們的投資行為究竟是是投資?投機?還是賭博?
其實這三種很難區分清楚,一般人都已經對這三項有先入為主的觀念! 從坊間書籍或是電視名嘴的解釋,無外乎長期為投資,短期為投機;或是一次性獲利為投機,有穩定現金正流入為投資。各有各的見解,沒有是非對錯,但市場普遍給人,投資好;投機不好的印象。但重點是,對你來說,有關係嗎?
投機不僅是證券市場中所不可免的現象,同時也是我們日常生活中所常見的現象。譬如一般商人的囤積物就是一種投機行為,因為他預測未來的市場價格會上漲,所以先行囤積,以獲得囤積利益。而投機行為的產生是因為在擬訂任何一項決策時,必然會面臨一些風險,而我們為了達到預期的目標,多少必須冒點風險,因此在這種情況下,也就必須先衡量有利與不利的情況而引發投機的動機。
]]>政府之所以存在其目的即於為老百姓服務,而政府執政當局更應以計天下利為其施政目標。吳揆上台常把「庶民經濟」掛嘴邊,其目的或許是為了解決積息已久的民怨,但政府還是應以天下利計之。前陣子在吳揆指示下,研考會花了不少心力去調查十大民怨,姑且不論該項調查是否合適?但其結果的確把「民怨」問題突顯出來,而位居民怨第一位的「高房價」,於調查後便常為政府及民眾關切的議題。一開始為何會造成高房價,大家或許比較不在意,大家或許比較在意哪位名人?買了哪間豪宅?加上媒體群起渲染,在一些名嘴大肆鼓吹各項政策利多下,房價能不漲嗎?在自由市場裡,本就有人作多也有人作空,但很多升斗小民在媒體宣傳下即便沒買賣也要配合炒作芬維追求紙上富貴一番,無疑會使真的有需求的民眾高嘆買不起。
而「高房價」議題的確反映一些地區不動產成交事實,但這些事實及其後政府行政是不是一定需配合民嘴的指導棋走才對(才能解決),實在值得深思。在「高房價」位居民怨之首的無形壓力下,且名嘴群於電視上的鼓譟指稱下-「因國產局標售而帶動高房價」,把「國有土地標售」與「高房價」劃上等號,而使本身業務職責-代政府標售的國有財產局成為民眾宣洩不滿的「鏢靶」。致使吳院長更罕見直接下指示停止標售一切國有土地。這樣的作法真的是「對」政策嗎?其立論基礎為何?我想連院長也不易說清楚講明白吧!本人對於高房價問題提出以下不同觀點:
1.國有土地標售等同帶動房價嗎?回顧臺灣的房地產成長歷史,國有土地標售是房價高漲的主因嗎?我想多數不動產、地政學者能認同那是一個現象,而不是房價帶動原因。國產局執行該項業務已持續多年,而就學者所說近來臺灣地區房價上揚也不過是近幾年來的事,而因果互倒,把長年執掌業務之一-辦理國有土地標售業務的國產局塑造成萬民所指「點賣祖產」的罪人,這點是不是於法於情會不會「太超過」些?
2.我們的國有土地政策是啥?我想即便連歷任國產局局長恐一時也無法說的清楚?更遑論歷任財政部長。我認為充其量只能說個抽象模糊概念。而國產局處理土地不是一兩天,從「土地儲備」?「積極管理」到「多元開發」?從「追討黨產」,到現在的「活化資產」?基本核心目標沒清楚如何期待其執行政策能延續落實呢。
的確,資產管理業務怎麼作都很難符合全民最大利益,但「計利當計天下利,求名應求萬世名」這句話常被經國先生掛在嘴邊,或許吳揆乃至財政部應利用民氣徹底檢討我國公產政策。大台北地區因長期經濟優勢,房(地)價漲跌常為臺灣地區價格觀察指標,也易為民眾所關注。但高房價地區出了大台北或其他重要都會區地區就不必然存在。特別是近年來台北地區喊很大的「都市更新」,坊間只要是台北老房子能跟都市更新牽的上關係,在媒體炒作下應該房價都上漲不少。但出了都會區,「都市更新」真得能辦、能推的又不多,這明顯就是地區市場思維的最大差異嗎?但習慣以台北看天下的中央政府,因為幾塊國有土地標售屢創新高,就用政治力介入國有土地標售,此舉無異是暴虎馮河,怎說勒在房價高漲時,不趁價格好賣,難道要等價格不好時再來處理嗎?建商財團買地囤地問題不解決,卻只能拿依法執行業務的國產局推出來讓媒體民眾修理,此舉作法對於原本就沒明確政策處理方向的國產局,無疑又是政治凌駕專業的表現。公產管理本就牽涉罰雜法令及市場處理,管理單位該如何活用行政優勢,把「全民資產」價值最大化?這本就是件難事。執政者或許更該思考如何在面對媒體部分偏頗觀點-「緊箍咒」的情況下把公產定位從「搖錢樹」與「聚寶盆」之間抉擇,使全民資產價值放最大,或許這才是計天下利,而不是為了釣譽才暫停標售(少了收入)空喊「解決民怨」。
]]>我承認我是”笨蛋”,而且就是日前王院長口中所說的笨蛋。
最近「笨蛋」一詞與公務員劃上等號,當然有人從陰謀說來作解讀,這也讓許多記者忙著追問王院長當初演說的本意,但捫心自問身為最邇位卑的小公務員,是不是就是王院長口中所謂的「笨蛋」?當景氣不好,企業放無薪假時,有固定待遇的基層公務員成了民眾宣洩情緒的對象之一。執政者無力改善現況、訂定政策,是執政者本身的問題。如果一昧只會將「行政革新」的大帽子扣到基層公務員身上,無疑是要泯滅所有基層公務員的努力;把「刪除公務員待遇」當成為解決執政者搪塞施政不利的藉口。台灣諺語有句話是這麼說「不會開船嫌溪灣」。民主政治透過選舉來選擇決定方向的執政者,執政者不應該在選上才來耍無賴,把自身的無能怪在公務員身上,怪公務員不會跟民眾溝通,還到處張揚過去執政時用「震怒章」來凸顯自己的施政無力與無知。民眾對於公務員的印象由於長年來的印象累積多半不佳,甚至成為民眾普遍認為需改革的對象,但真的基層公務員是如此十惡不赦嗎?或許問題不在基層公務員而在於執政者的「偏執」,當然要先聲明我不是反對改革,但是從上而下的改革到底能發揮多少效用?很多優秀的學子苦讀考公職除求穩定生活外,無非想透過體制內來改革,但從下而上的改變能改變多少?以自身經驗能作的其實真的很有限。前陣子考試院關院長說要將公務員考績制度作一改變,這樣的作法創新我個人是能接受,但我比較懷疑的是如果未來搭配「85制」,那麼一堆高齡的高官們如何進行體制內改革?要改革往對的方向可能就更加遙遙無期,因為新進公務員的心態跟素質與過去有很大的世代差異,但顯然高齡的長官不重視這塊,由位居高位的長者來改革,無疑只是強迫新進人員沿襲過去的思維跟作法。過去的「為官最大」無疑只是換個方式傳承。馬總統在看過「不能沒有你」之後,鼓勵公務人員執行公務時,應更有「人的感覺」,但這種人的感覺是過去的思維還是新世代的貼心創新呢?我不知道什麼是適合答案,或許只因我真的只是一個笨蛋而無力去回答。
這幾次風災的確台灣帶來經濟、農業環境的重大侵害,特別是南投地區(谷關、廬山),從此次廬山地區鄉長銜中央決策一一勸離民眾的電視畫面,凸顯了劉內閣的危機反應及處理(不二過),但就在薔蜜颱風遠離台灣之當下,馬總統、劉院長或許已開始為救災、勘災形成做好因應,但颱風天災所造成問題其處理之道,難道只有等候災害再消極救災、勘災嗎?從土地的角度看待風(天)災影響問題,問題不僅在防颱救災、行政結構;連帶是台灣的土地規劃出現了根本性、結構性問題,幾年前扁政府時代就被殷殷期盼的「國土計畫法」,學者、專家喊了好幾年,但如今焉在哉?或許立法院諸公、行政官員及一般民眾都能等,但台灣土地「它」能繼續再等嗎?這個問題,台灣這塊土地-它或許無法立即表達心聲,但近來災害一次比一次加劇,大自然反撲,難道不是另一種無言的表達嗎?
台灣這塊土地的未來不論是何人、黨派執政,都應當正視土地問題,而不是非要等到置有監察委員之後,才由監察委員來表達「關切」敏感地區土地的那個父母官放任土地開發?這樣的處理方式,絕對會是台灣這塊土地(它)最不願面對的真相吧。
馬政府運轉已經超過百日,從百日施政結果來看其未來四年執政績效究竟有無具體效益?這問題或許是電視上名嘴諸公為賺取通告費所關切的議題,而非你我升斗小民為切身利益而關切的議題。最近幾次秋颱從鳳凰、辛樂克到此次的薔蜜,政府面對防災救災或許仍有許多可受公評之處,但每每非要等到災難發生才來檢討問題、要剛上任的政務官下台?似乎已是台灣政府與民眾面對災難後解決問題的例行公式(此點或許需歸於人民對於災害的健忘及對行政官員的包容)。「記取教訓不犯相同的錯」這樣的行政文化或思維,就當下來看或許沒有對錯,且在藍大綠小、藍朝綠野的當下,的確是被大部分民眾所接受的一種狀態,且此狀態對於對外宣稱擁有高學歷、行政經驗豐富的劉內閣裡的學者閣員而言,其一連串的行政作為凸顯其越來越遠離學者風範;其行政作風更讓人不由感慨官場文化與學術真理的競和。官場中重視的是短線操作,採取措施多半是頭痛醫頭、腳痛醫腳,類此作法雖然滿足名嘴們的期盼,但政策後續所遺留的後患卻未曾被正面檢視(宣稱擁有新聞自由的媒體又有多少真正做到?)。馬政府、劉內閣向下的行政閣員或許是台灣歷來學歷最高的一群閣員,而這群擁有顯赫學歷的學者(官員)一旦入官場後,似乎過去的理念、堅持已隨著入閣而束之高閣,當然會有造就這樣的結果或許與台灣的教育理念與政治環境有關,而這或許就是遇到問題時政治凌駕專業的此一現象的幕後推手吧!
我看我還是不要再想下去...把英雄留給歷史吧!偶像留給時間吧!
七年了,我離退伍已經七年多了,但還是忘不掉那次的感受。
沒來由的寫下其實不是想記憶啥只是今早突然很有感受,那就動手寫下他吧就如同練習曲裏那具有些是現在不作以後會後悔。我想了一下還是把感受寫下來…即便是回憶過去的記憶..
需求大於供給就會造成價格上漲,目前國內砂石飆漲三至四倍,造成國內公共工程陸續出現斷料情形,使得營造成本激增,嚴重影響整個營建產業。營建產業是國內產業龍頭,由於近年國內大型公共工程已進入完工階段,對於砂石的需求日益迫切,據統計,如果情況不改善,遲至月底,將使許多公共工程面臨全面停工的危機。
這樣的問題對業者而言,當然嚴重。在內無積糧外無奧援的現況下,營建業陷入全面斷糧的危機,營造公會已將觸角從台灣到伸到對岸去,且兵分多路,遍及對岸及東南亞地區,試圖進行「搶救砂石大作戰」。
不論未來結果如何?營建人都應該正視物料價格上漲這個問題。
但這個問題所牽涉的根本,在於台灣產量有限,而進口成本又太昂貴,現行台灣地區在「永續發展」的觀念下,是透過行政系統,從河川砂石到陸砂,逐步開放、開採。顯然這樣的政策是無法立即改變並改善需求缺口日益惡化的問題,即便改弦易轍,短期滿足業者需求,但在考慮「世代公平」及「環保共生」的思維下,現行政策卻也不失為一套長遠的砂石政策。
短期向外求援或許能解決特定期間、地區性的問題。但就長遠而言,政府部門跟民間營建業者應該開始積極面對傳統營建原料短缺的問題,現行的原料飆漲恐怕會持續下去,甚至更加嚴重。
【2007/04/23 經濟日報】@ http://udn.com/
論公共設施保留地之地價區段劃設及地價查估之合理性
林鼎鈞
一、 前言
North曾指出制度(institutions)是一個社會中的遊戲規則;嚴謹的說,制度是人為制定的限制,其目的用以約束人類的互動行為。因此,制度是構成人類互動的動機。此所謂的互動包括了政治的、經濟的及社會的行為。[1]制度提供了人類互動的架構,它建立了合作與競爭的關係,從而構成一個社會,或更確切的說是一種經濟秩序。由於制度是一系列被制定出來的規則、守法程序和行為的道德倫理規範,其目的在約束追求自身福利或效用極大化的個人行為。然而存在著正交易成本的真實世界裡,受限理性且自利的經濟個體,為能提升自我利益,會設法設計各種制度,包括正式規則(如:法律)與非正式規則(如:慣例),或不同類型的組織,以降低交易成本,並使資源儘可能的流向最有效率的使用途徑上。
我國政府部門為了興辦交通、水利、公共衛生、環境保護、教育、學術、文化、社會福利等公共事業,常需用土地藉以達其施政目標。爰此,透過都市計畫程序,將某範圍土地設置或變更為公共設施用地[2],惟在需用土地人未為取得土地前,劃屬公共設施保留地。但現行都市計畫法中對於公共設施保留地的處理,由於欠缺積極徵收要件以及各級政府財政困窘,以致缺乏適當合理的補償規定,往往使得地主其財產權益遭受到嚴重損害;亦即依據現行法令規定,對於公共設施保留地徵收並無規定明確徵收期限,故各級政府從未考量取得該公共設施保留地之時間成本,任由法令剝奪該土地所有權人對於未來的期待價值,故只要私有土地一旦透過行政程序,被指定劃成公共設施保留地後,對該土地所有權人而言,無異是被判了無期徒刑,該等土地即失去其應有價值。儘管現行相關稅法給予公共設施保留地部份的補貼、容許妨礙程度較輕,或為從來之使用,但其實際使用之效益不若毗鄰土地是不爭的事實,而地主在獲得徵收補償遙遙無期情況下,似有違憲法保障財產權之立場。
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